Будни с 10:00 до 20:00, выходные - по записи      +7 (812) 952-80-97



24 Июн

Покупка недвижимости

Хочу купить недвижимость с помощью агента по недвижимости

Вот и появилась наконец возможность приобрести долгожданное жилье  в городе – мегаполисе, где и жить хорошо, да еще и в буче, молодой кипучей, где  и того лучше (перефразируя Маяковского).

Есть деньги, желание и цель, осталось дело за малым и отправляемся в путь на  поиски того малого, который и поможет нам все разрешить. Здесь  все и начинается. Как правило этот малый некая организация, именуемая  агентством недвижимости, с красивой вывеской, добротной мебелью,  в лице доброжелательной и очень говорливой  женщины, а подчас и мужчины(ну совсем редкий случай…), и настолько замечательный тот малый, что другом поневоле его ты назовешь, кошелек доверишь, в дом приведешь.. настолько родственная душа оказывается.

И отказать такому другу-подруге в заключении  агентского договора на приобретение жилья не в силах, можно ведь  и обидеть хорошего человека. И ведь та недвижимость, что предлагается агентом,(будем впредь называть вещи своими именами),идеально подходит под то описание, о чем поведал агенту наш герой. А потом уже и  не смущает даже  то, что при подписании надо внести часть денег, а как же – такое правило агентства, качает головой с сожалением агент, даже для лучшего друга не могу ничего сделать – добавляет, и начинаем платить, платить не за покупку недвижимости, а именно вносить задаток, залог, первый взнос, ( кто как из агентов  называет этот платеж)и сумма эта иногда достигает внушительных размеров. Но самое интересное, что после внесения этих денег, иногда тот вариант жилья, под который и заключалось соглашение с агентством, пропадает. Но  есть много других и будем работать – успокаивает агент –и такое случается и человеческий фактор и его надо учитывать. Ну что делать, деньги внесены в кассу агентства и они войдут в стоимость жилья в дальнейшем, доверились, деньги отдали, сидим, ждем. Агент начинает трудиться, предлагает варианты, начинает сначала рассказывать о них так, как будто он прожил там большую часть жизни, затем  начинаются просмотры, встречи на квартирах, много людей, обилие информации. Но инициатива общения всегда на стороне агента, что самое интересное он общается со всеми, с продавцами и  как правило, со своим собратом по цеху, говорит много и многозначительно и если обратить внимание, старается не давать общаться между собой покупателю и продавцу, что будет наблюдаться и с той стороны. Агенты всегда стараются не дать возможности общения напрямую. Если это будет очевидно при первой встрече и деньги агенту уже заплачены в качестве задатка, залога и т.д. по агентскому договору, надо придать этому значение – цена жилья может быть искусственно завышена.

Минусы в общении с агентом начинаются чуть позже, когда предлагаемые варианты начинают не устраивать будущего покупателя, деньги что заплачены по агентскому договору уже проедены, сделку пора закруглять, без денег труд нужен только белкам в колесе, чего же покупатель артачится, бери чего дают и радуйся жизни..пришла пора перемен в общении  с агентом, теперь уже не он звонит, а ему названивают: — возьми трубку, расскажи сказку, успокой. Успокаивает. В итоге выбор в подборе жилья начинает неминуемо сужаться и вот финал, покупатель согласен, жилье устраивает, моральных сил нет. Назначается день закладки денежных средств в ячейку банка. Пакеты банковские,  с вложенными и пересчитанными в них деньгами, их несколько  и все подписаны разным людям, но одно известно, что один из пакетов   попадет в руки продавцу, почему один и почему так  – никто не ответит внятно, одно достоверно известно, по условиям закладки пакетов, ни один из них не должен попасть в руки этих людей до момента, пока не будет зарегистрирована собственность, хотя можно отметить, что условия могут быть и другими, например выдача пакетов под разными номерами при выполнении определенных операций, например: при удостоверении сделки у нотариуса, при снятии с регистрационного учета, при подписании актов приема-передачи жилья, погашении коммунальных платежей и т.д. Несовершенству нет предела, право собственности еще нет, а часть денег уже есть.

Ну вот и деньги по пакетам разложили и в ячейки определили. Теперь и к нотариусу пора, формировать и удостоверять саму сделку. Не забыть бы еще и про существование простой письменной формы сделки , что значительно облегчает жизнь покупателя, нести бремя расходов по проведению сделки предстоит именно ему. При оформлении сделки в простой письменной форме не надо оплачивать процент от заявленной суммы сделки нотариусу, который может составлять значительную сумму. Но и не надо увлекаться большими цифрами, налоговая служба обязательно проверит эту сделку на предмет извлечения из этого налога на продажу, но при условии, что срок владения продавцом данного жилья оставляет менее трех лет. Хотя покупателю очень выгодно реальная сумма сделки, это приведет в дальнейшем к сохранению подоходного налога, который не надо будет выплачивать с заработной платы. Сделку оформили ,подписали, сформировали пакет документов и осталось дело за малым – регистрация договора в органах УФРС(Управления Федеральной регистрационной палаты).., отчетливо слышу как скрипнул маникюр и просыпался лак с волос несчастного агента. Великое дело – регистрация, однако красивое слово, иначе не назовешь. В былые времена регистрации в УФРС – в прошлом ГБР(Городское бюро регистрации) особого значения не придавали, сделки сдавали совершенно свободно, не тратя особо много времени и регистрация сделок по ускоренному варианту длилась несколько дней. Но неправильно устраивать легкую жизнь согражданам – решили чиновники, и сделали  жизнь настолько законной и целомудренной придали такой вес регистрационной процедуре в УФРС, что действительно под тяжестью ее хочется избавить себя от такой процедуры. Для этого и возникли всевозможные фирмы, которые прямо из стен нотариальных контор, по доверенности, сдадут на регистрацию договор и заберут его после регистрации права собственности из стен УФРС и выдадут прямо в руки. Но не безвозмездно, да и при этом ждать этого счастливого конца, в зависимости от района , придется  и придется. И наивно было бы рассчитывать, что срок, указанный в документе, который выдадут в УФРС, при сдаче договора на регистрацию, будет соблюден. Такие вот процедурные моменты при покупке жилья вкратце  и обзорно хотелось донести до заинтересованного читателя, а если еще и осветить советом все вышеизложенное,  извольте:

— При заключении агентского договора не соглашайтесь вносить никаких денег, затраты  на рекламу агентство несет за свой счет, остальные разговоры в пользу бедных;

— Просматривая варианты предложенных агентом объектов жилья, сравнивайте их в интернете и др.

— Соглашаясь на какой-либо вариант, не доверяйте проверку документов на это жилье одному лишь агенту, обратитесь дополнительно в другое агентство, а лучше к адвокату, агенты в недалеком были хорошими кулинарами, но вряд ли юристами;

— При возможности оформляйте страхование  сделки  со всеми рисками, особенно прописывайте  страховой случай – неприобретение права собственности в результате противоправных действий и т.д., не забывайте – мы живем в демократичной России, а не какой-то  в Европе или  Америке.

И напоследок, коль соберетесь стать счастливым обладателем жилья, запомните – хороший адвокат по жилищным делам  лучше двух по уголовным делам и трех агентств по недвижимости  вместе взятых.

 
адвокат
КОРЕЛЬСКАЯ
Светлана Александровна