Будни с 10:00 до 20:00, выходные - по записи      +7 (812) 952-80-97



14 Июн

Коммунальная квартира

Вот и пришло время расставания с близкими людьми: с кем пуд соли, море пива, ссоры и дружба, невзгоды и радости – все пополам.  Близкими людьми, как читатель уже понял, я называю добрых соседей, а может и не добрых вовсе.  Настал тот час, когда обстоятельства сложились,  а звезды сошлись в одной точке и пришло время совершить сделку, продать родную  и обжитую комнату в коммунальной квартире. Наступило время увеличивать свою жилплощадь или просто деньги выбросить на ветер, кому что пришлось. И вот на пороге радостный покупатель, он же будущий владелец, в окружении целой свиты радостных и деловых риэлторов. Смотрят комнату, изучают документы, задают много вопросов, шутят, пытаются расспрашивать появившихся на пороге соседей – как живете, голубчик, дружно?

Встречают утвердительное кивание головой — да все хорошо и живем мы дружно и все у нас замечательно, да вот только собачка наша прихворала, стала тихо лаять и меньше гадить в местах общего пользования, и протечка раз в неделю, да Петрович из комнаты под номером два из запоя все никак не выйдет, а так все хорошо..  пауза, покупатель со свитой медленно испаряются. Нет покупателя. Вот  тебе  и  добрые соседи или не добрые вовсе. Ситуация еще та.  Почему иногда так? Обратимся к правам соседей и что это такое – за права соседей? Законодательство наше предусмотрело в случае продажи сособственности в праве общей долевой, право сособственников — то есть соседей, их право  преимущественной покупки соседской жилплощади. Если желаете продать комнату в коммунальной квартире, где есть сособственники, они же соседи, в свое время также приватизировавшие свои комнаты  или приобретшие право на них другим образом(наследство, дарение, купля), то испросить надо сначала у них — не желаете ли приобрести данное жилое помещение за ту цену, которую я хочу получить за нее? Ни один нотариус не возьмется провести договор купли-продажи без отказа сособственников, они же соседи,   с ущемлением их  права преимущественной покупки. Понимая, что мы живем далеко в небезоблачной стране, где люди все сестры и братья, подчас не приходится рассчитывать на понимание соседей, что и возможностей не имеют купить, но палки в колеса – милое дело, тем более, когда начинают понимать, что от них что-то еще зависит в этой жизни. Идти к нотариусу выписать отказ, потратив свое время, могут лишь действительно хорошие соседи. В противном случае придется  у нотариуса оформлять предложение о покупке данной комнаты и направлять их соседям. Действие такого предложения действительно один месяц, по истечении срока проводится сделка у того же нотариуса, отправлявшего данное предложение. При таком раскладе, казалось бы, все складывается как нельзя лучше – и соседей не потревожили и сделку оформили. Но подводные течения все-таки есть, и мы постараемся уделить им внимание.

Итак, мы провели сделку с недвижимостью, не  испросив соседей  отказа от покупки данного жилья, но при этом направив от нотариуса им предложение о сделке. Все замечательно, деньги заложены в ячейку банка, документы оформлены и направлены в органы УФРС для регистрации, сидим и ждем. И вот уже и срок подошел к окончанию регистрации документов, а не выдают их и даже не объясняют, в чем дело — ждите, говорят. Еще ждем… и нате, здрасьте — приостановление регистрационных действий, как воды холодной на голову. Паника. Кто и за что? А все просто – сосед подал в суд и попросил наложить арест, дескать, право его нарушено и все тут. Имел ли право и основания для такого заявления? Существует несколько способов  для создания таких оснований : это и указание на то, что сосед просто не получил предложение о сделке, дескать по вине почты,  и то, что к нотариусу он пришел и уведомил, что согласен на условия сделки, а его не подождали и возможно другое…это уже из судебной практики, а она есть..

Как все понимаем, ничего из этой ситуации хорошего не выйдет, волокита и расходы.  В  итоге, конечно все закончится благополучно, с большей вероятностью и каждый получит свое, но издержки по нервной системе получат все.

Как постараться избежать  излишних хлопот при совершении таких сделок? Могу сразу забежать вперед и предупредить, что такие ситуации бывают редки и как правило, немногие из соседей будут предаваться желанию навести лишние хлопоты людям. Это исключительные случаи, но  тем не менее..

Итак, вариант номер раз:

сделка под названием   договор дарения

Плюсы:

— полное отсутствие контакта с соседями по поводу использования их права преимущественной покупки данного жилья. Оно законно не потребуется;

— при заключении сделки по дарению между родственниками, последним не надо будет платить налог на дарение;

Минусы:

— если проводя сделку дарения, будете оформлять  ячейку в банке, под  денежные средства и эта информация в виде банковского соглашения, станет достоянием оппонента, то надо приготовиться к тому, что неприятель – оппонент в дальнейшем имеет все основания подать в суд на признание такой сделки мнимой и потребует признать ее договором купли-продажи, что впоследствии  и повлечет за собой нарушение преимущественного права соседа. Сделка затянется, суд, при выяснении обстоятельств, вынесет решение  о признании сделки договором купли-продажи, предоставит право купли соседу, но вот тут возникает вопрос, какова будет цена объекта? И если у оппонента грамотный адвокат, то нельзя скидывать со счетов, что данный объект может уйти соседу по кадастровой цене Пиба.

— Где гарантии, что продавец не подаст в суд на признании договора купли-продажи недействительным по каким-либо основаниям.  А ведь сделка не является возмездной и не предусматривает, в случае расторжения, возврата денежных средств;

— Налог на дарение. Налоговая служба любит оценить и выставить счет. И что самое удивительное, единой  информационной базы налоговой для граждан нет. Вы может отдариться и налог на дарение ИМНС того района, где находится жилье, выставит счет по адресу регистрации одаряемого, а могут и по адресу жилья. Можете счет и не получить.  Где платить, кому платить, ау!! А на  выезд за границу, где-то через  годика полтора, будет наложен арест,(очень модно и популярно нынче, мы же все, как минимум олигархи и стремимся эмигрировать с деньгами не уплаченными налоговой) или друзья приставы пришлют Постановление, что тоже не совсем приятная новость.

Совет:

Не поддавайтесь панике, все будет хорошо!

Вариант, номер два:

Сделка, под названием – договор в пользу третьего лица

Договор в пользу третьего лица – замечательный, необоснованно неиспользуемый обширно, договор. Сделка совершается на возмездной основе, то есть прописывается сумма, за которую приобретается жилье, но плательщик по данному договору не приобретает право собственности на данное жилье, его приобретает третье лицо, тот человек, кто будет указан собственником  жилья и который становится им после регистрации данного договора. Но при заключении такого договора будущий собственник должен письменно дать свое согласие на оформление на свое имя данного объекта недвижимости.

Данная сделка по своим основаниям возмездная, то есть за деньги и желание продавца, в дальнейшей попытке отсудить обратно жилье, будет равно нулю. От   сделки купли-продажи  данная сделка выгодно отличается тем, что при заключении этой сделки, отказ от преимущественного права покупки от соседей, не требуется. И самый несомненный плюс заключается в том, что налоговая служба по Санкт-Петербургу не предъявляет на сегодняшний день к выплате налог на дарение лицу, приобретшему право собственности на жилое помещение в рамках договора купли-продажи в пользу третьего лица.

Очевидны полная положительность всех сторон  данного договора:

— преимущественное право соседей не ущемляется, спрашивать их разрешения на продажу не надо;

— налога нет;

— договор возмездный, прописывается полная стоимость жилья;

Рассматривая представленные варианты сделок с имуществом, не надо забывать о том, что объекты недвижимости являются наиболее дорогостоящим удовольствием на сегодняшний день в нашей жизни и те денежные средства, что вращаются на рынке недвижимости, привлекают не только добропорядочных граждан, инвесторов, девелоперов и  прочих любителей операций с деньгами, но также и высокопрофессиональных мошенников, действующих подчас в согласии с определенными структурами в нашем обществе.

Будьте внимательны, крайне осторожны и следуйте моему совету:

Как только возникает спешка и быстротечность в принятии решений и Вас начинают склонять к поспешному решению – остановитесь, и приходите к нам за советом, хуже не будет, а исправить поможем.
адвокат
КОРЕЛЬСКИЙ
Андрей Михайлович